제시된 문항 중 판례에 의할 때 옳지 않은 것은 ②번입니다.

각 지문에 대한 판례의 구체적인 근거와 설명은 다음과 같습니다.

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①번 지문: 옳은 설명

• 판례 요지: 임대차 존속 중에 차임을 연체하는 경우 그 차임채권의 소멸시효는, 임대차 종료 후 목적물 인도 시에 임대차보증금에서 일괄 공제하는 정산 방식을 약정했다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 임대차계약에서 정한 지급기일부터 정상적으로 진행합니다[1][2].
• 관련 판례: 대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 등[1][2]

②번 지문: 옳지 않은 설명 (정답)

• 판례 요지: 임차건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 후 임대차관계가 종료되어 임차인에게 임대차보증금을 반환해야 하는 경우, 임대인의 지위를 승계하기 전까지 발생한 연체차임이나 관리비 등은 별도의 채권양도 요건을 갖추지 않았더라도 임대차보증금에서 당연히 공제됩니다[3][4]. 임대차보증금은 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 성격을 가지고 있으며, 보증금에서 연체차임을 공제하는 것이 당사자들의 의사와 거래 관념에 부합하기 때문입니다[3].
• 관련 판례: 대법원 2017. 3. 22. 선고 2016다218874 판결 등[3][4]

③번 지문: 옳은 설명

• 판례 요지: 「상가건물 임대차보호법」 제10조 제1항 제1호의 '차임을 연체한 사실이 있는 경우'란 임대차 기간 중 차임연체액이 3기 차임액에 달한 적이 있었던 경우를 모두 포함합니다[5]. 따라서 임차인이 계약갱신을 요구할 당시에 연체 상태가 해소되어 연체액이 3기 차임액에 이르지 않게 되었다고 하더라도, 임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다[5][6].
• 관련 판례: 대법원 2021. 1. 28. 선고 2020다255429 판결 등[5]

④번 지문: 옳은 설명

• 판례 요지: 임대차보증금반환채권을 담보할 목적으로 전세권설정등기를 마친 경우, 전세권설정계약은 외관상 차임지급 약정이 존재하지 않아 전세금이 연체차임으로 공제되지 않는 등 임대차계약과 양립할 수 없는 범위에서 통정허위표시에 해당하여 무효입니다[7][8]. 다만, 전세권설정자는 이러한 사정을 알지 못하고 위 전세권에 관하여 새로이 법률상 이해관계를 가지게 된 선의의 제3자에 대해서는 연체차임의 공제 주장으로 대항할 수 없습니다[7][8].
• 관련 판례: 대법원 2021. 12. 30. 선고 2018다233860 판결 등[7]

⑤번 지문: 옳은 설명

• 판례 요지: 임대차보증금은 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하므로, 차임채권에 관하여 압류 및 추심명령이 있었거나 제3자에게 양도되었더라도 임대차계약이 종료되어 목적물이 반환될 때까지 추심되지 않은 채 남아 있는 차임채권액은 보증금에서 당연히 공제됩니다[4][9][10].
• 관련 판례: 대법원 2004. 12. 23. 선고 2004다56554 판결 등[4][10]

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본 답변은 공인된 판례 검색 결과에 기초하여 작성된 안내 목적의 정보입니다. 개별 사안의 구체적 사실관계에 따라 법적 판단이 달라질 수 있으므로, 정확한 법적 대처를 위해서는 법률 전문가의 자문을 구하시거나 대법원 종합법률정보 등의 공식 판례 원문을 직접 확인하시기 바랍니다.